เลขาธิกาารอีอีซีย้ำ ร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ไม่มีการเช่าที่ดิน 99 ปี

คณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ย้ำชัดเจนว่า “ร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ทุกร่างตลอดเกือบ 2 ปี ระบุว่า “การเช่า เช่าช่วง หรือให้เช่าช่วงที่ดิน ต้องดำเนินการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ และเพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ โดยให้ทำสัญญาได้ไม่เกิน 50 ปี จะต่อสัญญาเช่าเกิน 49 ปี นับแต่วันครบ 50 ปีไม่ได้” เหมือนกับ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ที่ระบุว่า “สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี กรณีครบกำหนดสัญญาแล้วสามารถต่อระยะเวลาการเช่าได้อีกมีกำหนดไม่เกิน 50 ปี” คือการต่ออายุต้องพิจารณาเหมือนเช่าใหม่ทุกครั้งเหมือน พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน และ พ.ร.บ. การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ไม่เคยมีการระบุ 99 ปี แต่อย่างใด”

เลขาธิกาารอีอีซีย้ำ ร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ไม่มีการเช่าที่ดิน 99 ปี

โดยขอชี้แจงถึงสาระสำคัญเกี่ยวกับการให้ต่างชาติเช่าที่ดินของร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ดังนี้

1. ประเด็นการให้ต่างชาติเช่าที่ดินของร่าง พ.ร.บ. อีอีซี มีรายละเอียดอย่างไร

ความสำคัญ : ไม่เกิน การให้เช่าที่ดินที่อยู่ในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ปี 2542 ซึ่งใช้อยู่ในปัจจุบันที่ให้เช่า 50 ปี ขยายได้อีกไม่เกิน 50 ปี (รวมแล้ว 100 ปี)

มาตรา 52 ของร่างพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. …. การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ มิให้นำความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่ง พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ

การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ทำสัญญาเช่าเป็นกำหนดเวลาเกิน 50 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 50 ปี การต่อสัญญาเช่าอาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกิน 49 ปี นับแต่วันครบ 50 ปีไม่ได้

หมายเหตุ

  1. มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ : กำหนดเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์ อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี อนึ่งกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นสุดลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปี นับแต่วันต่อสัญญา
  2. มาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 : ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยการเช่าเกิน 100 ไร่ ต้องได้รับอนุญาตจากอธิบดีกรมที่ดิน
  3. อย่างไรก็ตาม การจะอนุญาตให้ต่อสัญญาเช่าที่ดินหรือไม่ ต้องมีการประเมินผล ว่าการประกอบกิจการที่ผ่านมาส่งผลดีต่อประเทศอย่างไร และมีแนวทางที่ดีขึ้นอย่างไร

2. สัญญาเช่าที่ดิน เกิดได้ในกรณีไหนบ้าง

ความสำคัญ : เพื่อให้ความมั่นใจในการลงทุนระยะยาว นักลงทุนต้องการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ต้องการการถือครองระยะยาว อีกทั้ง ระยะการคืนทุนของการลงทุนต้องใช้เวลา และหลายประเทศที่กำลังพัฒนาก็ทำ

ธุรกิจบางประเภทอาจไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิที่ดิน อย่างเช่นกิจการบริการที่ไม่ต้องการพื้นที่จำนวนมากในการดำเนินกิจการ คนต่างชาติก็สามารถประกอบธุรกิจด้วยการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ได้ เพื่อเป็นการจูงใจให้มาลงทุนในประเทศไทย ซึ่งกรณีการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จะมีกฎหมายหลายฉบับ ได้แก่

2.1 พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 6 (3) กนอ. สามารถให้เช่า ให้เช่าซื้อ และขายอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรม หรือเพื่อประโยชน์แก่กิจการของนิคมอุตสาหกรรมโดยตรง

2.2 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ สามารถเช่ากันได้เต็มที่ไม่เกิน 30 ปี หากครบ 30 ปีแล้ว จะต่อสัญญาอีกก็ต้องไม่เกิน 30 ปี นับแต่วันต่อสัญญา

2.3 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542

หนึ่งในกฎหมายฟื้นฟูเศรษฐกิจ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 19 พฤษภาคม 2542 (มาตรา 3 ถึงมาตรา 7) ให้สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี กรณีครบกำหนดสัญญาแล้วสามารถต่อระยะเวลาการเช่าได้อีก มีกำหนดไม่เกิน 50 ปี โดยการทำสัญญาเช่าตามกฎหมายนี้ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยการเช่าเกิน 100 ไร่ ต้องได้รับอนุญาตจากอธิบดีกรมที่ดิน

สิทธิการเช่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ สิทธิหน้าที่ตามการเช่าตกทอดแก่ทายาทได้ นอกจากนั้น หากสัญญาเช่าอนุญาตก็สามารถให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าทั้งหมดหรือบางส่วนได้โดยตอ้ งทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เรียกว่ามาตรานี้เทียบเคียงกับการมีกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

2.4 การเช่าที่ดินในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ ตามคำสั่งหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ ที่ 17/2558 ซึ่งกำหนดให้กรมธนารักษ์จัดให้หน่วยงานของรัฐใช้ประโยชน์ หรือจัดให้การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย หน่วยงานอื่นของรัฐ หรือเอกชนเช่าเพื่อใช้เป็นพื้นที่พัฒนา โดยระยะเวลาการเช่าดังกล่าวต้องไม่น้อยกว่าคราวละ 50 ปี และอาจต่อสัญญาอีกได้ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ (กนพ.) กำหนด (ไม่ได้กำหนดระยะเวลาการต่อสัญญา)

3. กฎหมายเกี่ยวกับการให้เช่าพื้นที่สำหรับชาวต่างชาติ ในบ้านเราเหมือนหรือแตกต่างจากประเทศเพื่อนบ้านอย่างไรบ้าง (ยกตัวอย่างแต่ละประเทศ)

ความสำคัญ : เมื่อเปรียบเทียบการเช่าพื้นที่สำหรับชาวต่างชาติระยะยาว เพื่อลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษของประเทศเพื่อนบ้านแล้ว จะเห็นว่าไม่ได้เป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศเพื่อนบ้าน

ร่าง พ.ร.บ. อีอีซี

4. สิทธิการเช่าลักษณะนี้จะเกิดประโยชน์กับใครบ้าง

ความสำคัญ : การเช่าที่ดินระยะเวลายาวกว่า 50 ปี ผู้รับประโยชน์หลักจะเป็นคนไทย มิใช่นักลงทุนต่างชาติ โดย

4.1 เจ้าของที่ดินไทยสามารถมีรายได้มากขึ้นโดยไม่ต้องสูญเสียความเป็นเจ้าของ

4.2 ผู้ประกอบการชาวไทยจะสามารถพัฒนาโครงการที่มีมาตรฐานดีกว่าปัจจุบัน เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน

4.3 การเข้าถึงเงินกู้จากธนาคารของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย

4.4 เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของประเทศไทยสำหรับการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและการพัฒนาให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของภูมิภาค AEC

4.5 ตลาดมีการแข่งขันกันมากขึ้น

4.6 ลดการคอร์รัปชันที่เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดิน และเพิ่มประสิทธิภาพของการวางผังเมือง

4.7 เป็นการเปลี่ยนแปลงวัฒนธรรมการถือกรรมสิทธิ์โดยนอมินี เพราะการจำกัดระยะเวลาการเช่าไว้ที่ 30 ปี ก่อให้เกิดสถานการณ์ที่นักลงทุนต่างชาติพยายามหาช่องทางทุกๆ ทางในกฎระเบียบเพื่อเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศไทย ทำให้การใช้นอมินีกลายเป็นวัฒนธรรมในประเทศไทย

4.8 อสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าน้อยกว่า 50 ปี จะมีราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าแบบกรรมสิทธิ์มาก แต่ถ้ามีการยืดระยะเวลาการเช่าเป็น 90 ปี หรือมากกว่านั้น ส่วนต่างก็จะไม่มาก

4.9 ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบสัญญาเช่าระยะยาวจะได้รับสิทธิ์สินเชื่อจำนองในอัตราตามมูลค่าที่ใกล้เคียงกับผู้ซื้อสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ (ธนาคารไม่เสี่ยงที่จะให้กู้ยืม แบบเดียวกับกรรมสิทธิ์เหมือนโฉนดที่ดิน)

หากจะกล่าวอ้างเป็นอย่างอื่นกรุณาติดต่อได้ที่ สำนักงานระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก โทรศัพท์ 0-2033-8026 และศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.eeco.or.th